משכנתא למגרש ובניה עצמית בבאר שבע
בשונה ממשכנתא רגילה שלוקחים כדי לקנות דירה, משכנתא למגרש ובנייה עצמית זו משכנתא שלוקחים כדי למימון רכישת שטח ובניית הבית שרוצים.
קניית שטח ובניית בית זו פעולה הרבה יותר מורכבת וקשה מאשר לקנות דירה מוכנה מקבלן או מיד שנייה. אם אתם חושבים לקנות שטח ולבנות דירה, יש כמה דברים חשובים שאתם צריכים לדעת לפני כן…
משכנתא לרכישת הקרקע:
כדי לבנות בית, צריך לרכוש שטח לפני כן. אם אין לכם מספיק הון עצמי כדי לקנות את השטח, תוכלו לקחת משכנתא מהבנק. הבנק לא ידרוש מכם להציג תכניות בנייה או היתרים בהתחלה, משום שההלוואה ניתנת לקניית השטח בלבד.
משכנתא למימון עלות הבנייה:
כדי לקחת משכנתא לבניית הבית, תצטרכו להציג לבנק את אישורי ותוכניות הבנייה. הבנקים ידרשו שתציגו להם אישור הרשות המקומית לתכניות הבנייה בנוסף להסכמים עם הקבלן ועם מפקח הבנייה. ללא האישורים הבנקים לא יאשרו לכם את המשכנתא.
מה אחוז המימון המקסימלי במשכנתא לבנייה עצמית?
כמו ברכישת דירה ראשונה, גם כאשר קונים שטח לבניית דירה ראשונה, הבנק יכול לממן עד 75% משכנתא לצורך קניית השטח ובניית בית. אבל בדרך כלל הוא לא יאשר אחוז מימון כל כך גבוה.
משכנתא לרכישת הקרקע– מבחינת הבנק, זה סיכון גדול לממן 75% מעלות השטח. אם לא תצליחו לעמוד בהחזר המשכנתא, הבנק יתקשה למכור שטח יותר מאשר למכור דירה.
משכנתא למימון עלות הבנייה– לרוב, הבנק לא יאשר אחוזי מימון גבוהים. כי הוא יודע שבדרך כלל הבנייה תעלה יקר יותר מאשר מה שמתכננים קודם לכן. הבנק מעדיף לקחת מרווח ביטחון, וכך במקרה שתצטרכו הלוואה יותר גדולה הוא יוכל לתת לכם אותה. למשל, הבנק ייתן מימון של 60% לעלות הבנייה וישאיר מרווח של 15%. כך, במקרה הצורך הבנק ייתן לכם מימון נוסף שבעזרתו תוכלו להשלים את הבנייה. האינטרס של הבנק הוא שתסיימו לבנות את הדירה ותחזירו לו את כל המימון בתוספת הריבית.
למה משכנתא לבנייה עצמית ניתנת בשלבים?
בניגוד למשכנתא רגילה, במשכנתא כזו, לא מקבלים את המשכנתא בפעימה אחת. הבנק יביא לכם את התשלום בהדרגתיות, לפי שלבי הבנייה. לדוגמא: נניח שהבנק מממן לכם 60% מעלות הבנייה. אם בניית השלד עולה 300,000 ש"ח, הבנק יעביר לכם 180,000 ש"ח.
הבנק יעביר את הכסף לחשבון שלכם ולא לחשבון של הקבלן, אתם תצטרכו להעביר לקבלן את הכסף. בין כל שלב ושלב בבניה, שמאי מטעם הבנק יצטרך לבוא לראות את התקדמות העבודה בשטח, על מנת שהבנק יעביר לכם את שאר הכסף. המטרה של הבנק בכך שהוא מביא את הכסף בפעימות ולא בבת אחת, היא להקטין את הסיכונים הקיימים בנתינת משכנתא כזו.
איך לבנות את תמהיל המשכנתא?
כמו שכבר אמרנו, את המשכנתא מקבלים בפעימות, לכן צריך לתכנן את תמהיל המשכנתא בהתאם. קחו בחשבון שמשכנתא היא הלוואה לטווח רחוק, ולכן צריך לתכנן את תמהיל המשכנתא היטב. חשבו גם על השנים הרחוקות, אם צפוי לכם קידום בעבודה או הוצאות מרובות בעקבות חתונות של הילדים וכדומה. לרוב, הבנק מאפשר שההחזר החודשי יהיה עד שליש מההכנסה הפנויה.
בעקבות כך שמקבלים את המשכנתא בשלבים, יש הגבלה על תמהיל המשכנתא. את המסלולים עם הריביות הקבועות אפשר לקחת רק עד השלב הראשון. בשאר השלבים יהיה צריך לבחור בריבית משתנה. הסיבה לכך היא שהבנק לא יודע לחשב מה תהיה הריבית הקבוע בעתיד.
למשל, אם אתם לוקחים משכנתא של 1.2 מיליון ש"ח, 1/3 ריבית קבועה לא צמודה, 1/3 ריבית פריים ו1/3 ריבית משתנה. את החלק במשכנתא עם הריבית הקבועה לא צמודה הבנק ישחרר בשלב הראשון.
התמהיל של המשכנתא
- עלות הבנייה– כמו שכבר אמרנו, בדרך כלל הבנייה עולה יותר יקר מהמתוכנן. אנו ממליצים לכם לתכנן היטב את כל העלויות של הבנייה, נסו להיות יסודיים ומקיפים ולחשב כל פעולה, גם אם היא נראית לכם קטנה ולא יקרה. אחרי שסיימתם לחשב את עלות הבנייה, תוסיפו עוד 10%-20% מרווח, כך תהיו רגועים גם אם תחרגו מתקרת התקציב.
- תמהיל המשכנתא– כדאי לכם לסדר את המשכנתא כך שבשלב הראשון של רכישת הקרקע חלק גדול מתמהיל המשכנתא יהיה בריבית קבועה או קבועה לא צמודה. משום שאחר כך בשלב של הבנייה, כבר לא תוכלו לשלב מסלול בריבית קבועה.
יכול להיות שבסוף התהליך של הבנייה יהיה לכם משתלם יותר למחזר את המשכנתא ולשנות את הריביות.
- יועץ משכנתא– היעזרו ביועץ משכנתא מומחה. לקיחת משכנתא תשפיע עליכם למשך הרבה שנים, ולכן כדאי שתבנו תמהיל משכנתא שיהיה לכם טוב ומשתלם להמשך.
לפני שאתם מתחילים בתהליך קניית השטח והבנייה, קחו בחשבון שזו תקופה זמנית. תקופה עם הרבה בירוקרטיה, הוצאות והתלבטויות. תשתדלו לעשות את התהליך בנחת, ותזכרו שבסוף זה ישתלם.