בניית תמהיל משכנתא באשדוד
מתכננים לקחת משכנתא בקרוב? התחילו כבר מעכשיו לתכנן את תמהיל המשכנתא שלכם.
רבים חושבים שהריביות הן הדבר החשוב והמשפיע ביותר על המשכנתא, אבל האמת היא שהתמהיל משמעותי יותר. התמהיל צריך להיות מותאם למצב הכלכלי של לוקח המשכנתא ולמצב במשק.
מה זה תמהיל משכנתא?
תמהיל משכנתא זה הצירוף של כל המסלולים שבוחרים שיהיו במשכנתא. בדרך כלל, כשלוקחים משכנתא, בוחרים בכמה מסלולים שונים בעלי ריביות שונה, תקופת זמן שונה ומשקל יחסי אחר, המטרה היא לפזר את הסיכון שיש במשכנתא.
מה כדאי לעשות כשבונים תמהיל משכנתא?
- החזר חודשי בטוח וגבוה: ככל שההחזר החודשי יהיה גבוה יותר כך המשכנתא תהיה זולה יותר. וכן להיפך, אם ההחזר החודשי יהיה קטן, המשכנתא תיפרס ליותר שנים ולכן הריביות יהיו גבוהות יותר והמשכנתא תהיה יקרה יותר.
עם זאת, בדקו שתוכלו לעמוד בהחזר החודשי הרצוי, חשבו גם על העתיד. עדיף לבחור בהחזר חודשי נמוך יותר ולא להסתכן בכך שאולי לא תצליחו לעמוד בהחזר. - יועץ משכנתאות: בניית תמהיל משכנתא זה תהליך לא פשוט בכלל, רק מי שמכיר את עולם המשכנתאות היטב ידע לייעץ לכם איך לבנות את התמהיל. זה לא מספיק להיעזר בחבר או קרוב משפחה שלקחו לאחרונה משכנתא, מה שהיה נכון בשבילם כנראה לא יהיה מתאים עבורכם, הם לא מכירים היטב את עולם המשכנתאות וכנראה שהעצה שלהם לא תועיל לכם ואפילו תזיק. לעומת זאת, יועץ משכנתאות מנוסה מכיר את המצב בתחום המשכנתאות ובשוק הכלכלי, הוא ידע להסתכל על המצב הכלכלי שלכם לבנות תמהיל משכנתא שמתאים לכם, משתלם וזול.
- פיזור סיכונים: את תמהיל המשכנתא מומלץ לבנות מכמה מסלולים ולא ממסלול אחד בלבד. כך, גם אם יהיו שינוים חדים במסלול אחד, עדיין שאר המסלולים ישאירו את המשכנתא יחסית בטוחה.
- נקודות יציאה ללא תשלום או עם תשלום מופחת: כשבונים את התמהיל צריך לחשוב גם על העתיד, לפעמים יש סכום כסף גדול שהצטבר בצד (בגלל קידום בעבודה, פחות הוצאות, ירושה וכדומה). אם מכסים חלק מהמשכנתא או סוגרים אותה מוקדם יותר, אפשר לחסוך המון כסף, אבל, בדרך כלל צריך לשלם עמלות יקרות מאוד. לכן, עדיף מלכתחילה לבחור במסלול שתוכלו כל כמה שנים לכסות את המשכנתא או את חלקה בלי לשלם עמלת פירעון מוקדם יקרה.
- סקר שוק בין חברות הביטוח- כשלוקחים משכנתא צריך לעשות ביטוח חיים, אל תשכחו לעשות סקר שוק בין חברות הביטוח ולבדוק איפה הפוליסה הכי משתלמת. אמנם התשלום החודשי של חברת הביטוח נמוך, אבל תזכרו שעם השנים הוא עולה באופן משמעותי יחד עם הגיל.
איזה מגבלות יש על תמהיל המשכנתא?
בנק ישראל מפקח על המשכנתאות. הוא רוצה לוודא שכל מי שלוקח משכנתא יוכל להחזיר אותה, ולכן קבע כללים שמטרתם להגן על הלווים ולדאוג לכך שהם יצליחו לשלם את המשכנתא.
למשל,
- ההחזר החודשי של המשכנתא צריך להיות עד שליש מסך ההכנסות הפנויות (לא כולל החזר הלוואות, תשלום מזונות וכו').
- בנק ישראל החליט שחייב לקחת לפחות שליש מהמשכנתא במסלול של ריבית קבועה, על מנת שהמשכנתא יחסית תהיה יציבה.
איזה מסלולי משכנתא יש?
יש מסלולי משכנתא בטוחים (כמו ריבית קבועה לא צמודה וריבית קבועה צמודה) ויש מסלולי משכנתא לא בטוחים (כמו ריבית פריים, ריבית משתנה צמודה וכו').
בדרך כלל תמהיל המשכנתא יהיה מורכב משילוב בין כמה מסלולים.
מסלול ריבית הפריים:
מסלול הפריים לא צמוד לממד המחירים לצרכן, וכשפורעים אותו, לא צריך לשלם עמלת פירעון מוקדם. הבעיה במסלול היא שאם הריבית של בנק ישראל תשתנה אפילו מעט, המשכנתא תוכל לגדול באופן משמעותי.
את המסלול ניתן לקחת עד שני שליש מגובה המשכנתא.
ההמלצה שלנו, להיזהר כשלוקחים את המסלול הזה. ולא לקחת אותו על שני שליש מהמשכנתא, אלא על חלק קטן יותר.
מסלול ריבית משתנה צמודת מדד:
הריבית משתנה כל תקופת זמן מסוימת והקרן צמודה למדד. אם הריבית משתנה כל פחות מחמש שנים, המסלול נחשב למסלול לא בטוח. אם הריבית משתנה כל חמש שנים ומעלה, אז המסלול נחשב יחסית בטוח. בנקודות של שינוי הריביות אפשר לפרוע מוקדם את ההלוואה, עם קנס יחסית נמוך.
המלצה שלנו, את המסלול הזה תיקחו לכמה שפחות שנים, כי הוא צמוד למדד.
מסלול ריבית קבועה צמודת מדד:
הריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה והקרן צמודה למדד.
המלצה שלנו, אל תקחו את המסלול הזה להרבה שנים, משום שהוא צמוד לממד.
ריבית קבועה לא צמודה למדד:
זה המסלול הבטוח ביותר אבל גם הכי יקר. הריבית תהיה קבועה לכל תקופת המשכנתא וההלוואה לא צמודה למדד. אתם תדעו מה הריבית ומה יהיה בסך הכול הסכום שתצטרכו להחזיר לבנק מתחילת המשכנתא ועד סופה. אבל הריבית יקרה באופן משמעותי משאר המסלולים.
המלצה שלנו, את המסלול הזה תיקחו למחצית מתקופת המשכנתא. אם תבחרו במסלול לזמן קצר, ההחזר החודשי יהיה יקר יחסית, ואם תבחרו בו להרבה זמן, הריביות יהיו מאוד גבוהות.
מט"ח:
המסלול תלוי בערך של מטבע החוץ (בדרך כלל דולר או אירו),
המלצה שלנו, תקחו את המסלול רק אם אתם קשורים למטבע, למשל, אתם גרים שם אבל לוקחים משכנתא בארץ, עובדים בחו"ל, יש לכם שם השקעות וכדומה.
לסיכום
בניית תמהיל משכנתא היא תהליך מורכב שדורש היכרות מעמיקה עם תחום המשכנתאות ועם המערכת הבנקאית. אל תעשו את זה לבד, פנו ליועצי משכנתאות שלנו שיבנו לכם משכנתא המותאמת לצרכים שלכם.
שימו לב, העצות שנתנו לכם הן קווים כללים בלבד. אין תמהיל אחד שיתאים לכולם, התמהיל ישתנה לפי הצרכים של כל לווה.
בהצלחה!