על פי מה הבנק מאשר משכנתא?
משכנתא היא הלוואה כספית גבוהה שהבנק נותן תמורת משכון נכס. למרות המשכון, הבנק לא מעוניין להגיע למצב של מימוש הנכס כדי לקבל את כספו חזרה. תמיד הוא יחפש לתת משכנתא רק ללווה שיכול להחזיר את ההלוואה ולעמוד בתשלומים עליהם התחייב. כדי שהבנק יסמוך עליכם ויהיה בטוח ביכולתכם הכלכלית, הוא יחקור את הנתונים הכלכליים שלכם מכל כיוון עד שהוא יוודא שלא קיים שום סיכון לגבי החזר ההלוואה מצדכם.
על מנת לקבל אישור למשכנתא תצטרכו לעמוד בקריטריונים הנדרשים של הבנק המדובר. לכל בנק יש את התנאים והדרישות על פיהם הוא קובע את רמת הסיכון הקיים והאם לאשר משכנתא ללווה הספציפי. ברוב הבנקים הבדיקה נעשית אוטומטית באמצעות הזנת נתוני הלווה במחשב כשלבסוף מוצגת תוצאה חיובית או שלילית לאישור משכנתא.
מהם הנתונים המשפיעים על אישור משכנתא?
- גובה ההון העצמי.
- הכנסת הלווה.
- גובה אחוזי המשרה של הלווה.
- מצב חשבון הבנק ומאגר נתוני האשראי של הלווה.
- מצב הנכס.
גובה הון עצמי:
הבנק לא מאשר משכנתא למי שבא ללא הון עצמי. תמיד יהיה צורך בכסף שהלווה מביא מעצמו לרכישת הנכס. גובה ההון העצמי אמור לענות לדרישת חוקי בנק ישראל על פי מחיר נכס. אך היום יותר מפעם, הבנקים דורשים הון עצמי גבוה יותר מהמינימום שמאפשר בנק ישראל. השיעורים שהבנקים דורשים היום יכולים לנוע בין 50% – 30% ממחיר הנכס.
הכנסת הלווה:
הבנק בודק את גובה ההכנסה של הלווה ולכן מבקש שלושה תלושי משכורת של החודשים האחרונים.
גובה אחוזי המשרה של הלווה:
הבנק בודק מהו המקצוע שהלווה עוסק בו, האם הוא רווחי, האם המשרה היא זמנית או קבועה ויציבה כדי לוודא שההכנסה לא תשתנה לרעה בתקופת המשכנתא. מלווים עצמאיים הבנק דורש דו"ח הכנסות מרואה החשבון של העסק.
מצב חשבון הבנק ומאגר נתוני האשראי של הלווה:
הבנק דורש לראות את דפי חשבון הבנק של שלושת החודשים האחרונים כדי לראות שהחשבון תקין, אין עיקולים, חריגות, צ'קים חוזרים, גובה ההכנסה תואם את התלושים והאם יש הכנסה נוספת מלבד להכנסה שצוינה בתלוש. הבנק מחשב את יכולת ההחזר של הלווה עד 30% מההכנסה הפנויה שלכם (לאחר שהוא מפחית מגובה ההכנסה את ההוצאות הקבועות).
מצב הנכס:
הנכס הוא המשכון על הלוואת המשכנתא. לכן, חשוב לבנק לדעת מה ערכו של הנכס באמצעות בדיקת שמאי. הבנק יוודא שהנכס רשום בטאבו ללא תקלות. הבנק לא מעוניין במימוש הנכס, אך הוא חייב להיות בטוח שהוא יוכל לעשות זאת במידת הצורך, במצב הגרוע ביותר.
איך גובה הריבית משפיע על המשכנתא?
ריבית המשכנתא היא בעלת ההשפעה הרבה ביותר על מחיר המשכנתא שתשלמו. לכן, יש לתת לה תשומת לב מירבית בעת תכנון המשכנתא. שלבו מסלולי ריביות בתמהיל המשכנתא באופן שיאזן את רמות הסיכונים. כך שאם במסלול אחד הריבית עלתה, בשני היא תישאר במקומה. גם לאחר שכבר יש לכם משכנתא ואתם נמצאים בעיצומה של תקופת הפירעון, חשוב לבדוק כל הזמן אם המשכנתא שלכם עדיין משתלמת בהשוואה למצב הריביות בשוק ולנתונים הכלכליים האישיים שלכם.
רוצים לקבל אישור למשכנתא? אנחנו נעזור לכם לעשות רושם חיובי בבנק ולקבל את האישור הנכסף. על מקצועיות וניסיון לא מתפשרים. צרו קשר עוד היום לתיאום פגישת ייעוץ ראשונית חינם ונשמח לעזור לכם מניסיונינו.