מילון מונחי משכנתא
תהליך לקיחת משכנתא הוא תהליך ארוך ומסובך. הכנו לכם הסבר למושגים שחשוב שתכירו כדי להצליח בתהליך ולקחת משכנתא המתאימה לכם אישית.
מהי משכנתא?
משכנתא זו הלוואה לטווח רחוק שלוקחים מהבנק כדי לקנות נכס. הבנק נותן את ההלוואה בתמורה לשעבוד הנכס. התשלום לבנק מתפרס על שנים רבות (עד שלושים שנה) ומחזירים אותו לבנק בתוספת ריבית.
מה זה קרן משכנתא?
קרן משכנתא היא הסכום הכולל שלווים מהבנק על מנת לרכוש נכס. על פי הקרן, מחושבת הריבית שתהיה במשכנתא. לדוגמא, אם אתם קונים דירה במיליון ש"ח ויש לכם 600 אלף ש"ח, את הסכום הנותר אתם מתכננים ללוות מהבנק. במקרה כזה קרן המשכנתא תעמוד על 400 אלף ש"ח.
ריבית משכנתא - מה היא בכלל?
ריבית משכנתא היא הריבית שמשלמים על הקרן. היא תלויה בהרבה גורמים כמו: גובה המשכנתא והמסלול שלה, ריבית בנק ישראל, דירוג האשראי, אחוז המימון ועוד.
יכול להיות שאתם והחברים שלכם תקבלו ריבית שונה באותו בנק למרות שיש לכם משכורת באותה גובה ואחוז המימון במשכנתא זהה.
בדרך כלל, הבנק מציע ריבית של 3.5-5 אחוז. אל תסגרו את המשכנתא לפני שאתם עושים סקר שוק ובודקים באיזה בנק מציעים לכם את הריביות הנמוכות ביותר. בנוסף, תמיד מומלץ להתמקח על גובה הריבית ולנסות להוריד אותה כמה שיותר. בפרט אם יש משכורת מסודרת, אחוז מימון נמוך ודירוג אשראי גבוה. הרי לקוח כזה נחשב כלקוח בטוח לבנק משום שרוב הסיכויים שהוא יוכל להחזיר את ההלוואה בלי בעיות.
מהו אישור עקרוני למשכנתא?
אישור עקרוני הוא אישור זמני שמקבלים מהבנק, המאשר כי הלקוח יכול לקבל את המשכנתא. אישור עקרוני תקף למינימום 24 יום. והוא ניתן לפי המצב הכלכלי של הלווה, מטרת ההלוואה, והנכס שעתידים לקנות. האישור לא מחייב את הלקוח לקחת את ההלוואה ולא את הבנק לאשר אותה.
תמהיל משכנתא
תמהיל המשכנתא הוא הרכב תיק המשכנתא שלכם. כל משכנתא מורכבת מכמה מסלולים שונים בעלי ריביות אחרות. תמהיל משכנתא הוא השילוב בין המסלולים שאתם בוחרים שיהיו במשכנתא שלכם. תמהיל המשכנתא הוא החלק הכי חשוב במשכנתא, צריך לתכנן אותו בצורה שקולה ונבונה, עם תמהיל נכון אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים במשכנתא.
כשבונים את תמהיל המשכנתא, בוחרים את המאפיינים הרצויים שיהיו במשכנתא. ביניהם: החזר חודשי, מסלולים, ריביות, משך תקופת המשכנתא, עמלת פירעון מוקדם ועוד.
אחוז מימון משכנתא
אחוז מימון משכנתא הוא גודל ההלוואה של הבנק ביחס למחיר הנכס. ככל שאחוז ההשתתפות של הבנק גדול יותר, כך הריבית תהיה גבוהה יותר. וכן להיפך, כשאחוז המימון נמוך, הריביות גם הן נמוכות. לדוגמא, אם אתם קונים נכס במיליון ש"ח, יש לכם 600 אלף ש"ח הון עצמי ואת ה 400 אלף ש"ח החסרים מממן לכם הבנק. אחוז המימון שלכם הוא 40%.
משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה מיועדת לאנשים מבוגרים מעל גיל שישים בתמורה לשעבוד הדירה שלהם. ההלוואה תעמוד על 15% עד 50% מערך הדירה. את החוב הלווים ישלמו כשהם רוצים לפרוע אותו. ישנם מקרים בהם היורשים ישלמו את החוב כשאחרון הלווים נפטר. אחרי שפורעים את החוב, הדירה כבר לא תהיה משועבדת לבנק והיורשים יוכלו לעשות בה כרצונם.
הלוואת גרייס
גרייס באנגלית הוא חסד – בהלוואת גרייס תשלום ההחזרים נדחה, מתחילים להחזיר את הקרן רק לאחר תקופה שנקבעת מראש. אפשר לשלם כל חודש את הריבית ומהתאריך שקבעו, מתחילים לשלם את החלק מהקרן.
נניח שלקחתם הלוואה של 100 אלף ש"ח וסיכמתם עם הבנק שתתחילו להחזיר אותה בעוד שלוש שנים. רק לאחר שלוש שנים תתחילו לשלם גם את הקרן וגם את הריבית כל חודש.
הלוואת בלון / בוליט / גישור
הלוואת בלון היא הלוואה שלוקחים מהבנק לתקופה קצרה של עד שלוש שנים ומחזירים את הריבית כל חודש, ואת הסכום שהלוו מחזירים בסיום תקופת ההלוואה בבת אחת.
מדד תשומת הבנייה
אם קניתם את דירה מקבלן והבנייה עדיין לא הושלמה, קחו בחשבון שתצטרכו לשלם את מדד תשומות הבנייה. בכל אמצע חודש, מפורסם המדד לאותו החודש. אם המדד יעלה, גם המחיר שתצטרכו לשלם לקבלן יגדל. המדד מושפע מהשינויים בהוצאות שמשפיעות על מחיר הבנייה, למשל, המחירים של חומרי הגלם (אבני בניין, ברזל, מלט וכדומה), המחירים של בעלי המקצוע (פועלים, נהגי משאיות ועוד).
ביטוח משכנתא
המטרה של הביטוח היא להבטיח שההלוואה תוחזר לבנק. ביטוח משכנתא מתחלק לשניים- ביטוח חיים וביטוח מבנה.
ביטוח חיים- המטרה של ביטוח חיים היא לוודא שאם יקרה ללווה משהו, החוב לא ייפול על הקרובים שלו. הסכום של הביטוח משתנה מאדם לאדם ותלוי בגורמים כמו הגיל שלו, המצב הבריאותי, אורך תקופת המשכנתא והסכום שמחזירים מידי חודש.
ביטוח מבנה- המטרה של ביטוח מבנה היא לוודא שהנכס יישאר שלם, על מנת שבמידת הצורך הבנק יוכל למכור את הנכס. ביטוח מבנה מבטח את הנכס אם יש שריפה, הצפה, רעידת אדמה וכו'.
מיחזור משכנתא
במיחזור משכנתא לוקחים משכנתא חדשה ומכסים באמצעותה את המשכנתא הישנה. במשכנתא החדשה בוחרים תנאים משתלמים יותר שמתאימים אותה למצב העכשווי של הלקוח. למשל, אם היו שינוים בפרמטרים הכלכליים בשוק והריביות ירדו או אם התקדמתם בעבודה ואתם רוצים להגדיל את ההחזר החודשי, תוכלו למחזר את המשכנתא שלכם ולבנות תמהיל משכנתא חדש עם השינויים שאתם רוצים. מיחזור משכנתא יכול להוביל לחיסכון של עשרות אלפי שקלים. צריך לזכור שלמחזור משכנתא יש הוצאות נלוות (כמו עלות עמלת פירעון מוקדם). לכן, לפני שאתם מחליטים למחזר את המשכנתא שלכם, בדקו שהתהליך משתלם לכם. תוכלו להיעזר במחשבון משכנתא לצורך כך.
לוח סילוקין למשכנתא
לוח סילוק ההלוואה הוא בעצם טבלה שמסכמת את התשלומים שיהיו במהלך המשכנתא. יש שני סוגי טבלאות:
לוח שפיצר- על פי שיטת שפיצר, ההחזר החודשי יהיה קבוע בכל השנים. בתחילה, ההחזרים החודשיים מורכבים בעיקרם מריבית ורק חלק קטן מהקרן. ולקראת סוף תקופת התשלום כבר כמעט מסיימים לשלם את הריבית ורוב ההחזר החודשי מורכב מהקרן. זו שיטת ההחזר שרוב האנשים שלוקחים משכנתא בוחרים.
בלוח שפיצר גובה ההחזר החודשי יהיה זהה לכל אורך תקופת המשכנתא. מה שיהיה שונה זה רק ההרכב הפנימי של ההחזר החודשי.
קרן שווה- ההחזר החודשי יהיה גבוה בשנים הראשונות ובשנים האחרונות נמוך. כל חודש משלמים את אותו סכום על הקרן והריבית פוחתת מתקופה לתקופה. כך שעם השנים, התשלום הולך ויורד.
עמלת פירעון מוקדם
עמלת פירעון מוקדם היא קנס על הפירעון המוקדם. בסך הכל, הבנק רואה את עצמו מפסיד ממחזור המשכנתא ולכן הוא גובה עמלה על פירעון מוקדם. העמלה מחושבת מממוצע יתרת הריביות שנשארה לסוף תקופת המשכנתא.
כשלוקחים משכנתא, כל אחד מקווה שהוא יקבל ירושה או יתקדם בעבודה ויוכל לסגור את המשכנתא מוקדם. גם אם זה יקרה, כדאי שתדעו שתצטרכו לשלם על זה לבנק.
שימו לב, כשלוקחים משכנתא אפשר לבחור בנקודות יציאה בהם ניתן לפרוע את המשכנתא ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם. אנו ממליצים לשלב בבניית תמהיל המשכנתא נקודות יציאה כאלה.
יועץ משכנתאות
יועץ משכנתאות הוא מומחה שמכיר את עולם המשכנתאות והמערכת הבנקאית. מטרתנו כיועצי משכנתאות היא שתקבלו את המשכנתא החסכונית והמשתלמת ביותר. נבנה לכם תמהיל משכנתא המותאם לצרכים שלכם, נבצע עבורכם סקר שוק בין הבנקים ונחפש לכם את המשכנתא שהכי מתאימה לכם. פנו ליועצי המשכנתאות שלנו ותיהנו ממשכנתא משתלמת.
לסיכום
כדי לקחת משכנתא משתלמת צריך להכיר את עולם המשכנתאות ואת המושגים החשובים. פנו למתכנני המשכנתאות שלנו, יחד איתכם נתכנן את המשכנתא המשתלמת והחסכונית ביותר.